Revenus fonciers : comment optimiser vos investissements locatifs ?
A l’approche des déclarations annuelles, nous en profitons pour vous rappeler ou vous conseiller afin d’optimiser vos investissements locatifs, dans les meilleures conditions déclaratives. Nous regroupons dans cet article l’essentiel de ce qu’il est bon de savoir.
Régime micro-foncier
Modalités d’option pour le régime réel d’imposition
Les contribuables dont le montant annuel de revenus fonciers bruts n’excède pas 15 000 € relèvent du régime « micro-foncier ». À ce titre, ils bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30 %, réputé couvrir l’ensemble des charges d’acquisition ou de conservation du revenu foncier (CGI art. 32 ; voir RF 1122, § 130).
Les contribuables placés de plein droit sous ce régime peuvent toutefois y renoncer et opter pour le régime réel de détermination de leur revenu foncier. Cette option, irrévocable, est exercée, pour une période de 3 ans, lors du dépôt de la déclaration des revenus de la première année au titre de laquelle elle s’applique (CGI art. 32, 4 ; voir RF 1122, § 142).
Attention : Les dépenses de travaux sont non déductibles du revenu imposable
Le contribuable imposable qui, faute d’opter pour un régime réel d’imposition, relève du régime micro-foncier, et bénéficie dès lors de l’abattement de 30 % sur son revenu imposable, ne peut pas déduire ses dépenses de travaux de ses revenus fonciers (CAA Lyon 8 décembre 2021, n° 20LY00320 ; voir RF 1122, §§ 130 et 139) (voir § 3-10).
Régime du réel et charges foncières déductibles
Principes de déductibilité
Lorsque les revenus sont imposables selon le régime réel, le revenu foncier net imposable est, en principe, déterminé par différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de l’immeuble (CGI art. 28 à 31 ; voir RF 1122, § 220). Pour être déductibles, les charges de la propriété doivent (CGI art. 13 et 31 ; voir RF 1122, § 260) :
- être justifiées, et leur consistance et leur nature précisées ;
- se rapporter à des immeubles ou à des parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers ;
- avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu ;
- avoir été effectivement supportées par le propriétaire ;
- avoir été payées au cours de l’année d’imposition.
Frais de procédure
En principe, toutes conditions étant par ailleurs remplies (voir § 3-10), les frais de procédure sont déductibles des revenus fonciers, pour leur montant réel (voir RF 1122, § 270).
Ainsi, sont déductibles les frais d’avocats exposés pour la défense des intérêts des propriétaires et engagés en vue de la conservation de leurs revenus fonciers, de même que les frais engagés pour les services de l’huissier de justice que les contribuables sollicitent pour faire constater que la construction à l’origine de troubles de jouissances n’a pas été détruite.
En revanche, tel n’est pas le cas de sommes qui, présentant la même nature, n’ont pas été réglées au cours de l’année d’imposition ou de celles qui correspondent à des sommes mises à la charge des contribuables par un jugement du juge de l’exécution, ainsi qu’à des frais de recouvrement. En effet, ces dernières ne sont alors plus engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu mais à raison du refus des contribuables d’acquitter des dépenses de procédure judiciaire (CAA Bordeaux 11 février 2021, n° 18BX04353)
Frais de rémunération des gardes d’immeubles
Seules les dépenses incombant au propriétaire et effectivement supportées par celui-ci sont admises en déduction des revenus fonciers à l’exclusion des charges récupérables auprès du locataire (voir § 3-10), telles les dépenses d’exploitation et d’entretien courant, les menues réparations et les frais de personnels afférents à l’entretien de propreté. Les frais de rémunération des gardes et concierges sont déductibles pour leur montant réel (voir RF 1122, § 270), lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire et qu’elles répondent aux conditions générales de déduction des charges.
Logements vacants
Intérêts d’emprunt
Les intérêts d’emprunt contractés pour la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location constituent des charges foncières déductibles dans les conditions de droit commun (CGI art. 31, I.1°.d ; voir RF 1122, § 324).
Le contribuable qui entend déduire de ses revenus fonciers les charges afférentes à un logement resté vacant doit prouver qu’il a pris toutes les dispositions nécessaires pour le louer, et ce quand bien même la défaillance de la mise en location ne lui serait pas directement imputable.
Travaux réalisés dans un logement resté vacant
Pour être déductibles, les charges doivent, entre autres conditions, se rapporter à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. À défaut de location effective du bien, le propriétaire doit être regardé comme conservant la jouissance de son immeuble. Dans cette hypothèse, les charges afférentes ne sont pas déductibles des revenus fonciers, sauf si le propriétaire du logement resté vacant apporte la preuve des diligences qu’il a accomplies pour sa mise en location (CGI art. 15).
Dès lors que des logements restent vacants pendant plusieurs années, la seule production d’offres de location, même régulièrement publiées, ne suffit pas à justifier de la prise de dispositions nécessaires à la conclusion de contrats de location (CAA Lyon 23 septembre 2021, n° 19LY02020).
Dépenses de travaux
Travaux déductibles ou non des revenus fonciers
Pour les propriétés urbaines, sont déductibles des revenus fonciers les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire et les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (CGI art. 31 ; voir RF 1122, §§ 465 à 489).
Factures dissociées mais travaux indissociables
Lorsque des dépenses de nature différentes sont réalisées simultanément, le caractère déductible de chacune des catégories de dépenses dépend de leur caractère dissociable ou indissociable. Lorsque les dépenses de travaux sont dissociables, techniquement et fonctionnellement, le caractère déductible des dépenses engagées s’apprécie indépendamment, catégorie par catégorie. Lorsqu’elles ne le sont pas, le caractère déductible s’apprécie, en principe, globalement.
Eu égard à leur nature et à leur ampleur, des travaux peuvent être regardés dans leur ensemble comme des travaux d’agrandissement et de reconstruction, quand bien même les intéressés présenteraient des facturations dissociées pour les parties déjà utilisées en logements, d’une part, et pour celles résultant d’un agrandissement de surface et d’une nouvelle affectation, d’autre part (CAA Nantes 10 décembre 2021, n° 20NT02768)
Travaux indissociables non déductibles
Des travaux d’isolation thermique, de menuiserie pour la pose et le remplacement de nouvelles fenêtres, d’installation électrique, de pose d’une cage d’escalier, d’installation d’une cuisine, de pose de carrelages, de peinture, de plomberie, d’installation de sanitaires et d’isolation intérieure sont des travaux d’aménagement interne qui, par leur importance ou par le fait qu’ils affectent le gros-œuvre, équivalent à une reconstruction et ne sont par conséquent pas déductibles des revenus fonciers (voir § 3-15).
Il en va de même des travaux relatifs à la pose d’une ventilation mécanique contrôlée, d’une antenne de télévision et de nouveaux compteurs de consommation d’eau et des travaux de raccordement au réseau d’électricité, qui, même s’ils sont d’amélioration, sont indissociables des travaux précédemment cités.
Enfin, des travaux de charpente et de couverture ne sont pas non plus dissociables des travaux de reconstruction dès lors qu’ils n’ont pas consisté à reproduire l’existant à l’identique, mais à poser une couverture en ardoises en remplacement d’une couverture en tôle et fibro-ciment amianté (CAA Nantes 25 février 2021, n° 19NT02360).
Travaux engagés en vue de la vente d’un immeuble
Les dépenses effectuées dans le but de vendre ou de faciliter la vente de l’immeuble à un tiers, et non pour l’acquisition ou la conservation d’un revenu foncier (voir § 3-10), ne sont pas déductibles des revenus fonciers (CAA Lyon 8 décembre 2021, n° 19LY01926).
Travaux non déductibles sans aménagement antérieur des locaux
Le contribuable qui entend déduire des travaux d’amélioration de ses revenus fonciers doit établir que les locaux sur lesquels ils ont été réalisés étaient déjà pourvus d’aménagements les rendant habitables. À défaut, il s’agit de travaux de reconstruction non déductibles.
Dépenses d’amélioration opérant un changement de destination pérenne du bien
Les dépenses d’amélioration qui pourraient constituer des dépenses de travaux déductibles du revenu du propriétaire ne le sont pas lorsqu’elles permettent d’opérer un changement de destination pérenne du bien, en en modifiant sa conception, son aménagement ou ses équipements ; le bien en cause n’étant dès lors plus affecté à l’habitation (CAA Lyon 28 octobre 2021, n° 19LY01675).
? LE SAVIEZ-VOUS ?
Il est possible pour l’usufruitier d’abandonner les loyers au profit du nu-propriétaire. Il s’agit d’une libéralité imposable en BNC.
Lorsqu’un bailleur renonce à encaisser des loyers, ces derniers sont, en principe, compris dans ses recettes brutes pour la détermination de son revenu foncier (voir § 3-1), dès lors qu’ils peuvent être regardés comme constitutifs d’un acte de disposition ou d’une libéralité au bénéfice du preneur (voir RF 1122, § 235).
L’usufruitier bénéficie d’un droit de percevoir des fruits civils sur un bien immobilier (voir § 3-1). Sauf renonciation à ce droit, il doit être regardé comme disposant des loyers qui en sont issus et imposables sur ces revenus. L’abandon des loyers par l’usufruitier au profit du nu-propriétaire ne suffit pas à caractériser la renonciation à l’usufruit, mais constitue une libéralité imposable entre les mains du nu-propriétaire, dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. Les dépenses de travaux déductibles des revenus fonciers (voir § 3-10) ne le sont pas d’un tel bénéfice (CAA Lyon 1er juillet 2021, n° 19LY03338).
En outre, les sommes encaissées par le nu-propriétaire ayant le caractère de profits se renouvelant régulièrement, elles sont imposables dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (CGI art. 92).