Le dirigeant d’entreprise acquiert, tout au long de son activité, un ou plusieurs biens immobiliers, dans certains cas via sa structure d’exploitation. Cette présence des biens immobiliers à l’actif du bilan n’est pas sans conséquence pour le dirigeant et sa structure. Quelle stratégie adopter pour les conserver ou les sortir du bilan ?

De nombreuses situations poussent, incitent, ou contraignent le dirigeant à inscrire le bien immobilier à l’actif de son bilan. Ci-dessous une liste non exhaustive afin de comprendre les situa­tions rencontrées, et dans certains cas, la logique qui pousse un dirigeant dans cette prise de décision :

• Faciliter le financement de l’exploi­tation.

• Garantie supplémentaire.

• Corrélation à l’activité.

• Homogénéiser l’actif professionnel.

• Obtenir des subventions.

• Faciliter la transmission familiale.

• Exercice du droit de préférence.

Les avantages d’une sortie de l’immobi­lier inscrit au bilan sont à appréhender sous trois aspects :

• Sur le plan juridique, pour protéger l’immobilier du risque lié à l’exploitation.

• Sur le plan économique, pour faciliter la transmission de la société d’exploitation, pour améliorer son évaluation, pour attribuer l’immobilier aux héritiers, repreneurs ou non.

• Sur le plan fiscal, pour appréhender et anticiper une situation fiscale et ne pas la subir.

1. Les solutions à court terme : des avantages, mais à quel prix ?

• La cession pure et simple : une sortie immédiate du bien inscrit à l’actif du bilan.

• Repenser son actif à l’aide de la réévaluation ?

• Le lease-back : une sortie immédiate avec un retour possible.

• Combiner réévaluation et lease-back.

• Sortir le bien inscrit à l’actif grâce à la distribution de dividendes.

• La réduction de capital non motivée par des pertes : une solution supplémentaire.

2. La SCI est un outil indispensable aux stratégies de sortie d’actif

• C’est un véhicule juridique, un outil de protection et d’adaptation.

• La SCI isole le patrimoine de chacun des associés.

• Elle assure l’égalité par l’attribution de parts et non de l’immeuble proprement dit.

3. L’ingénierie patrimoniale ou stratégies au service de la transmission

• Le rachat du bien inscrit à l’actif du bilan par une SCI à l’IR.

• Le rachat du bien inscrit à l’actif du bilan par une SCI à l’IS.

• L’acquisition de la nue-propriété de l’immeuble inscrit au bilan de l’en­treprise via une SCI à l’IR.

• Le démembrement des parts de SCI à la suite de l’acquisition du bien immeuble via emprunt.

• L’apport de la nue-propriété de l’im­meuble par le dirigeant à une SCI à l’IR à la suite d’une distribution de divi­dendes ou d’une réduction de capital.

À quel prix ? Dans quel délai ? Et avec quels risques fiscaux ? Dans tous les cas, le dirigeant doit anticiper les impacts finan­ciers et fiscaux. L’enjeu est triple pour le dirigeant de TPE/PME en particulier :

• Protéger le patrimoine immobilier acquis des aléas susceptibles d’atteindre l’activité principale.
• Mettre en œuvre une stratégie afin de libérer des disponibilités.
• Constituer un patrimoine personnel mobilisable.