Comment transmettre un patrimoine immobilier loué via une SCI ?

Anticiper la transmission d’un patrimoine immobilier loué constitue une préoccupation fréquente. La mise en œuvre d’une telle anticipation peut, bien sûr, s’opérer sans recourir à une société. Toutefois la société civile immobilière (SCI) propose deux schémas convaincants aux effets différents.

La donation de la nue-propriété d’un ou plusieurs immeubles permet au donateur de conserver l’usufruit,
de soustraire de la masse successorale future le ou les immeubles concernés, tout en acquittant des droits de donation exclusivement sur la valeur de la nue-propriété des immeubles, cette valeur étant impérativement calculée par application du barème fiscal envisagé à l’article 669 du CGI. Cependant, si le donateur conserve les fruits, il perd une fraction non négligeable du pouvoir sur les immeubles, principalement la possibilité de les vendre sans obtenir l’accord du nu-propriétaire.

Le recours à une société permet tout autant la transmission de la nue-propriété, non plus des immeubles, mais des parts ou actions de la société préalablement devenue propriétaire des immeubles. Le recours à une société permet aussi bien plus : la donation de la nue-propriété des droits sociaux s’avère fort avantageuse comparativement à la donation de la nue-propriété des immeubles, lorsqu’il est question de maintenir le pouvoir d’aliéner les immeubles entre les mains du donateur.

Ce maintien de pouvoir peut être obtenu de deux manières distinctes, qui peuvent être ou non cumulées.

  • Le donateur/usufruitier peut être nommé en qualité de gérant de la société. Puisqu’à l’égard des tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social, ce dernier objet doit alors comprendre expressément la possibilité de vendre les immeubles sociaux. Afin de ne pas se heurter à la nécessité pour le gérant de recueil­lir préalablement l’aval de la collecti­vité des associés, il est intéressant de ne stipuler dans les statuts aucune clause restrictive interne des pouvoirs du gérant en matière d’aliénation des immeubles sociaux.
  • Le donateur/usufruitier peut être doté du droit de vote pour l’ensemble des décisions collectives, par aména­gement du principe établi à l’alinéa 3 de l’article 1844 du Code civil. Hors stipulation statutaire spécifique, l’usufruitier ne vote que pour les déci­sions collectives emportant l’affectation du bénéfice. Mais il peut être stipulé un exercice de l’intégralité du droit de vote par l’usufruitier, ce qui permet à l’usufruitier de maintenir son pouvoir de décision relativement au sort de l’immeuble, tout en ayant préalable­ment donné la nue-propriété des parts sociales dans son œuvre d’anticipation de la transmission successorale.