La loi de simplification de la vie économique fait évoluer plusieurs règles applicables aux baux commerciaux. Elle facilite notamment la mensualisation du loyer, encadre les garanties locatives et précise le régime des clauses d’indexation, des clauses résolutoires et du droit de préférence du locataire. Ces nouvelles dispositions appellent une vigilance particulière des bailleurs, des locataires et de leurs conseils.

La loi instaure un droit à la mensualisation du loyer au profit des locataires de certains locaux commerciaux ou artisanaux.

Lorsqu’aucun arriéré non contesté de loyers ou de charges n’est constaté et que le bail porte sur un local destiné à une activité de commerce de détail ou de gros, ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal, le locataire peut demander le paiement mensuel du loyer. Le bailleur ne peut pas s’y opposer lorsque les conditions légales sont réunies.

Cette mesure vise à faciliter la gestion de trésorerie des commerçants et artisans en évitant des échéances trimestrielles parfois difficiles à supporter.

Le droit pour le locataire d’exiger la mensualisation du loyer est entré en vigueur le 26 mai 2026, date de promulgation de la loi, et s’applique dès cette date aux baux en cours d’exécution.

Pour les baux portant sur les locaux concernés, les sommes payées à titre de garantie ainsi que la valeur des autres garanties demandées afin d’assurer l’exécution du bail sont plafonnées à un trimestre de loyer. Pour les autres baux, leur montant demeure librement fixé par les parties.

Les sommes versées à titre de garantie doivent être restituées dans un délai maximal de trois mois à compter de la remisedes clés. Le bailleur peut toutefois déduire les sommes restant dues et celles dont il pourrait être tenu à la place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

L’objectif est de limiter les sommes immobilisées lors de l’installation de l’entreprise et d’accélérer la restitution des fonds à la fin du bail.

Le nouveau dispositif s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.

En cas de mutation du local, à titre gratuit ou onéreux, l’obligation de restituer les sommes versées à titre de garantie est transférée au nouveau bailleur.

Cette règle simplifie les relations entre le locataire et le propriétaire en place au moment de la restitution des locaux. Elle met fin à la solution qui faisait peser cette obligation sur le bailleur ayant initialement perçu le dépôt de garantie.

Les textes d’application précisent que cette disposition s’applique aux mutations (ventes ou transmissions à titre gratuit)intervenant à compter de l’expiration d’un délai de trois mois après la promulgation de la loi soit à compter du 26 août 2026.

La loi autorise expressément les clauses qui encadrent la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux.

Le mécanisme doit toutefois être symétrique : la limitation doit s’appliquer dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse. Les clauses jouant uniquement au bénéfice du bailleur ou empêchant seulement les diminutions de loyer demeurent donc exclues.

Cette mesure concerne uniquement la révision des loyers sur la base de la variation l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Cette mesure renforce la sécurité juridique des parties tout en préservant l’équilibre du mécanisme d’indexation. Faute de mesures transitoires, ce dispositif ne vise que les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026.

La loi précise les conditions dans lesquelles le juge peut suspendre les effets d’une clause résolutoire mise en œuvre pour défaut de paiement.

Le locataire doit démontrer sa capacité à apurer sa dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant lapremière audience. Le juge conserve son pouvoir d’appréciation, mais l’octroi de délais est désormais plus strictement encadré.

Cette évolution réserve les délais de paiement aux situations dans lesquelles le redressement de la situation du locataire paraît réellement envisageable.

Ces nouvelles conditions s’appliquent aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire introduites depuis le 28 mai 2026.

Le droit de préférence permet au locataire commercial d’être prioritaire lorsque le bailleur envisage de vendre le local loué.

La loi précise le champ d’application du dispositif. Sont visés les locaux à usage commercial ou artisanal, tandis que les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts en sont exclus.

Cette clarification devrait réduire les risques de contentieux et sécuriser les ventes réalisées par les bailleurs. Cette nouvelle définition s’applique aux mutations intervenues depuis le 28 mai 2026.